Gayrimenkul ve kira hukuku
Bu alan; taşınmazın kiralanmasından, satışından ve paylı mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkları kapsar. Konut ve çatılı işyeri kiraları Türk Borçlar Kanunu’nun özel hükümlerine tabidir: kira artışı, kira bedelinin belirlenmesi ve kiracının tahliyesi bu hükümlere göre yürür. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ortaklığın giderilmesinde ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Son gözden geçirme:
Hangi durumlarda
- Kira bedelinin güncel koşullara göre belirlenmesi (kira tespiti) gerekiyorsa.
- Kiracının ihtiyaç, yeniden inşa, ödememe ya da on yıllık uzama süresinin dolması sebebiyle tahliyesi isteniyorsa.
- Mirasla ya da birlikte alınan bir taşınmazda paydaşlar anlaşamıyorsa.
- Tapu kaydının gerçeği yansıtmadığını düşünüyorsanız (tapu iptali ve tescil).
- Apartman yönetimiyle ya da komşularla bir uyuşmazlık varsa.
Süreç
Sözleşme ve tapu kayıtları
Kira sözleşmesi, ödemeler ve tapu kayıtları incelenir; hangi yolun ve hangi sürenin geçerli olduğu belirlenir.
İhtar ve arabuluculuk
Gerekli hâllerde noter aracılığıyla ihtarname gönderilir; arabuluculuğun dava şartı olduğu uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulur.
Dava ya da icra takibi
Anlaşma olmazsa sulh hukuk veya asliye hukuk mahkemesinde dava açılır. Kira alacağı ve bazı tahliye sebepleri için icra yolu da kullanılabilir.
Keşif, bilirkişi ve karar
Taşınmaz davalarında mahkeme çoğunlukla yerinde keşif yapar ve bilirkişi raporu alır.
Belgeler
Görüşmeye getirebileceğiniz belgeler. İşaretledikleriniz yalnızca bu sayfada kalır.
Süreler
| Konu | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Yenilenen kira yılında artış sınırıTBK m.344 | Önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalaması | |
| İhtiyaç sebebiyle tahliye davasıTBK m.350, 355 | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay | |
| On yıllık uzama süresi sonunda bildirimTBK m.347 | Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce | |
| Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı takip ya da davaTBK m.352 | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay | |
| Kira tespitinin yeni dönemden geçerli olmasıTBK m.345 | Yeni dönemden en geç 30 gün önce dava ya da yazılı bildirim |
Masraflar
- Harç ve gider avansı; tapu davalarında harç taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır.
- Keşif ve bilirkişi giderleri.
- Vekâlet ücreti, yazılı bir ücret sözleşmesiyle ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altında olmamak üzere belirlenir.
Sorular
Kira istenildiği kadar artırılabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira yılındaki artış, önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Beş yılı aşan kiralarda kira bedeli mahkemece emsal kiralara göre yeniden belirlenebilir (TBK m.344).
Kiracı hangi durumlarda tahliye edilebilir?
Kiraya verenin ya da yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı, esaslı onarım veya yeniden inşa, kiracının yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi ve on yıllık uzama süresinin dolması başlıca sebeplerdir. Her sebebin kendi süresi ve koşulu vardır.
Ortaklığın giderilmesi nedir?
Paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazda paydaşlar anlaşamazsa mahkeme taşınmazı aynen bölüşür; bu mümkün değilse satışına ve bedelin paylaşılmasına karar verir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulur.